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美联集团(1200.HK)投资简评 丁敏 20181115

知乎 2018-11-16 00:52  WZFBW.COM

原标题:美联集团(1200.HK)投资简评 丁敏 20181115

每日只言片语,可以汇成江河湖泊,分享私募股权投资心得

美联集团是非常平庸且不适合长期投资的港股上市公司。核心原因包括:1)标的的地产周期性很强,业绩不受控;2)二代交班,对方管理层经营能力,存在较大不确定性;3)财务上并不是现金奶牛;4)如投行在推销美联,则更可能是借行业景气小高峰来出货,长远看,市值仍然存在较大下行空间,而上行空间却不大。

美联集团1995年港股上市,有40年经营历史,也是香港最大的物业代理公司之一。核心业务为香港住宅和商业地产的买卖和租赁代理业务。

看行业

公司所处行业紧跟地产周期,香港及内地宏观经济及楼市调控 + 香港旅游人数 + 港元汇率 + 两地股市都会对行业有非常直接影响。公司年报及主席多次表示,2011-2015年由于如上多种原因,造成长达5年的经营困难和业绩下滑,经营面临极大挑战。公司业绩在很大程度上,是不由公司管理层所掌控的。

美联集团(1200.HK)投资简评 丁敏 20181115

美联集团(1200.HK)投资简评 丁敏 20181115

看公司

美联集团(1200.HK)投资简评 丁敏 20181115

美联集团(1200.HK)投资简评 丁敏 20181115

公司业务单元见上图。简单说就是地产买卖和代理业务。

先说说优点,这个行业在香港是强者生存。在地产周期景气,管理良好的公司能赚到丰厚收入,但在熊市时,大型代理商业绩也同样跟随下滑,但生存能力会被中小型代理商好过一些。

行业本身的门槛并不高,一些中小型代理仍然在加入行业。但美联集团的优势或竞争力体现在:在本港是家喻户晓的品牌 + 有客户信赖度 + 相对强大的客户基础 + 放盘量 + 售后服务体系。这点虽然不能构成绝对的护城河,但比中小型代理商会好很多。这也是公司投资的价值点之一。个人认为,这也是公司市值(在业绩不继续下探的情况下)现在还能维系在10亿港元的重要原因之一。

从公司财务业绩看,还真是令人担心。销售收入仅5年维持在26-44亿区间,净利波动很大,在-1.6亿到1.6亿之间。公司的收入主要是各种代理和中介费用收入。成本主要为工资+店铺租金。在经济不好的情况下,要减员+退租需要过程,也不能马上一刀切,否则会影响行业第一梯队的地位和竞争力。这也是为什么,收入只要有一些下滑,净利就更明显下滑,甚至亏损的原因。

美联集团(1200.HK)投资简评 丁敏 20181115

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继续分析财报,ROE+净利率的指标均不理想。特别是净利率太低,太容易受到地产周期的影响。年景好时可达20%,但不景气时仅微利。在结合宏观环境,目前中国+香港楼市均处于高位,且人民币兑美元面临巨大贬值压力,而港币是锁定美元,而不是人民币的。所以。对于2017-2018年,公司业绩的回暖和改善,要非常警惕。从投资并购角度看,搞不好就是股东趁经营业绩从回暖->顶点之前,提前布局出货。

美联集团(1200.HK)投资简评 丁敏 20181115

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公司账上现金一直都还行,维持在10亿人民币。对应贷款维持在2.5亿元。判断公司偿债压力很小。

美联集团(1200.HK)投资简评 丁敏 20181115

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公司表面上看资产负债率高达68%,但其实都是应付账款(性质为应支付的代理佣金)。实际计息负债仅为6%。所以,还真没什么偿债压力。兑付危机也仅在公司破产时,才会发生应付账款引起的挤兑+纠纷,但可能性真的不大。

美联集团(1200.HK)投资简评 丁敏 20181115

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公司有25亿应收,总量较大。看比较收入与应收的增速,发现也在合理区间。再考虑到公司会计师为PWC,所以,我认为应收账款的质量,应该不差,大多数都能回收。

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