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企业董事长致马云:电商重创商业地产 是一场文明的屠杀

河北新闻出版网 2018-12-06 18:10  WZFBW.COM

马云先生:

您好!

我是一名为“中国制造”的典型性行业——照明行业提供服务的媒体人,我们公司规模不大,远不能和您建立的阿里商业帝国相提并论。但作为在大众媒体、产业媒体分别从业超过10年的从业者,我一直在观察中国经济的发展和转型,一直在和产业一线的企业耳鬓厮磨,对由实体产业之苦痛而引发的更大范围的社会之痛,感同身受。我想把最近的一些观察和思考与您分享,既是代表数量庞大的中小微实体的呼声,也传达我们对您的期望。希望在您主导下的阿里巴巴集团能够利用强大的生态条件,为中国实体经济的“去痛苦化”找到新路径,找到新方法。

企业董事长致马云:电商重创商业地产 是一场文明的屠杀

重伤的商业地产

今年6月,在珠江三角洲城市江门,我去拜访一个朋友,他所在的小区就在市政府对面,是当地非常“高大上”的商住一体化楼盘。那是一个工作日的下午,天有点阴,并不太热,但临街的铺面基本都拉闸上锁,开门营业者十之一二。据介绍,6年前开盘时,这里住宅5000元/㎡,商铺均价则超过4万元/㎡。6年后,小区住宅价格已经涨到1万元以上,二手商铺价格却跌至2万元也无人问津。知情人透露,个别租出去的商铺,租金也极低,业主连还银行利息也不够。

著名的万达广场在江门也有项目,当年开盘时均价5万元左右,如今客流稀少,二手商铺2万元/㎡出手亦难。江门另一个号称要打造全球最大“灯饰旗舰综合体”的商业项目2012年奠基,至今不能开业,发展商左支右绌,资金链断裂,上千个业主欲哭无泪。

在珠三角的另一个城市中山,其下辖的古镇镇号称“中国灯都”,全中国乃至全世界经营灯具生意的商人都要来此看货进货,10年前可谓万商云集,一铺难求,客人常埋怨连买支水的地方都没有(因为杂货铺很少,所有商铺都在卖灯),吃饭更是要跑到几公里外的隔壁镇(因为当地很少餐馆,餐馆利润没有卖灯好)。优质商铺的租金最高曾超过1000元/月/㎡。现在呢,灯都还是那个灯都,街道还是那条街道,但是商铺的生意大不如前,许多底层商铺常年在门上贴着“转租”的字样,有的商铺乃至商场都改成了饭馆,“灯饰一条街”变成了“饭馆一条街”。

在珠三角其他地方,东莞虎门、顺德乐从、南海大沥、中山大涌、佛山南庄等著名的专业市场所在地,都曾经万商云集,但如今历史上最繁荣辉煌的时期都已远去,徜徉其间,明显可嗅出一股萧索的气息。

在有“千年商都”之称的广州,火车站广场对面的白马服装批发市场,当年最疯狂的时候租金到过1万元/月/㎡,现在早就不复盛况;火车站附近的三元里一带是国内最大的皮具集散地,有多家大型的皮具市场,以前人头攒动,现在客流比以前少多了,有经营者反映真正赚钱的商家最多在两成左右。在广州的CBD珠江新城核心地段,10年来住宅的涨幅远远超过商铺。一位资深的置业顾问告诉我,现在二手商铺基本没有成交。即使是最好的地段,底层商铺空置求租的情况也比比皆是。

珠三角和广州的情况是这样,沈阳、南宁、武汉、成都、南昌、西安、太原的情况又如何呢?为了写这封信,我设计了一份问卷,通过公司在各地的工作人员做了一轮市场调查,这些城市商铺空置、卖场过剩的情况大同小异。

发达地区、中心城市的情况如此,三四线五六线城市的情况更加糟糕。我今年4月到过江西省赣州市下辖的一个县城,超过1公里长的商业街基本荒废,商铺门前开始长草,只有一家修车铺没精打采地开着门,路上半天难见行人车辆,仿如鬼街。

全国300个左右地级市,2800多个县级行政区,这样的鬼铺、鬼市、鬼街、鬼城到底有多少呢?没人做过确切的统计。有的商业物业建了一半扔在那里,或者建起来却没有验收、没有开业,就像一堆钢筋混凝土的尸体。

原本我们可以有更多的绿地和树林,但在“黄金十年”各地建造了无数这样的步行街、商业城、大卖场,许多商业物业是用银行的贷款建起来的,多年之后不仅越来越没价值,有的可能还要花钱把他们拆掉炸掉,银行的贷款更是不可能收回来了。

每个关门的商铺、空置的商城背后,都是一把把辛酸的泪水。

因为生意不好,有的商铺频繁转手,一遍遍“坑人”,一个个经营者赔了装修费赔了人工费赔了管理费最后还要“清仓大甩卖”走人。而商铺的业主往往因出租无门、资产减值而大骂发展商是大骗子。发展商呢?当年为了卖铺,固然使用了很多营销套路,可是他们的苦又有谁知道呢?我有一个友人,经营灯饰照明产品30年,身家应该有几个亿。看到灯具生意越来越难做,房地产商却日进斗金,牛气哄哄,终于忍不住诱惑,先后投资了两个商业地产项目,却时运不济,都成了烂尾盘,现金加银行贷款共亏了四五个亿。“辛辛苦苦几十年,一遭回到解放前。”这位朋友内心郁闷,积劳成疾,大病一场,不到半年驾鹤西去。

由于商业地产强大的吸金致富能力,大量社会资本曾趋之若鹜。仅在广东中山市古镇镇及周边几个镇区,10年前同时规划的商业地产总量就达到300万平方米左右。这几年陆续建成后,有的烂尾,有的开而不张,有的张而不旺。富丽堂皇的装修与冷冷清清的客流形成鲜明的反差。

凭借无处不在的万达广场,王健林先生一度曾为中国首富,其子王思聪更被万千小女生称为“国民老公”。万达广场堪称中国商业地产第一品牌,这两年也不得不转型,更多采取合作模式,不出钱而输出品牌和管理。万达其实是看到风险越来越大,所以自己尽量不投入,但那些和万达合作的中小发展商很可能是最后的接棒者。最近这些年全国各地某镇某县某市的首富倒在甚至死在商业地产上的,数字一定吓人。

商业地产已经是“一级重伤”,其原因除了前几年基层政府与开发商联手过度开发,商业物业总量过剩,电商的冲击才是最重要的因素。

一言以蔽之,淘宝、天猫等电商平台的本质就是网上商业地产。与钢筋混凝土的传统商业地产比起来,它们边际成本的增加很少,但体量可以无边无际。这是一场新商业对传统商业、网上商业地产对实体商业地产的大革命!

企业董事长致马云:电商重创商业地产 是一场文明的屠杀

革命者

马云先生是电商的符号性人物,也是我们这个商业时代光芒四射的英雄。

我读过不少关于您的文章,知道您早年创业也非常苦逼,和现在做实体经济的苦逼老板们没什么两样。“梦想很美好,现实很残酷”,您像中国千千万万个怀着希望或者“不得已上路”的创业者一样,扛过大麻包,办过翻译社,搞过“中国黄页”,受过无数屈辱,人前笑脸人后泪往肚里流,事业也起色不大。1999年18罗汉以50万元创办阿里的时候,有的也只是飘忽的梦想和不着边际的激情,到处找人投资,经常被人当成骗子。中国疆域之大,资金之多(尤其是浙江民间资本丰富),您求告无门,找过很多大佬但无人理睬。因为“忽悠”不到中国人,不得不“忽悠”外国人,这也是现在阿里巴巴的大股东是日本软银和美国雅虎的历史原因。

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