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楼市有三张面孔:前四个月唱红脸,五月是白脸,年底成“黑脸”

网站发布网 2019-05-16 03:55  WZFBW.COM

房地产市场是多面的,许多人正是因为站的角度不同,坐的位置不同,得出的结论也大相径庭。

比如,首套房的刚需总是前怕狼后怕虎,每次瞅准了机会也不敢出手,所以一直看空楼市。

而多套房的投机者,以及房地产行业的从业者,往往嗅觉灵敏的有点过度,任何风吹草动都被他们解读为楼市上涨。

楼市有三张面孔:前四个月唱红脸,五月是白脸,年底成“黑脸”

这两种观念其实都要不得,拿今年来说,前几个月的回暖是不争的事实,但还远没有到出手的时机,更不用跟2016-2017年相提并论了。

相反,正是因为市场气氛变化太快,投资增速、新开工、施工、新房和二手房成交量无法一直维持强势状态,所以,笔者认为,今年的楼市有三张面孔:前四个月唱红脸,五月是白脸,年底成“黑脸”。

楼市有三张面孔:前四个月唱红脸,五月是白脸,年底成“黑脸”

第一,前四个月的“红脸”不会有任何异议,数据显示,30大中城市(样本包括4个一线+19个二线+9个强三线,共32个)商品房成交面积增速快速反弹,1月仅为-11.2%,2月回升至8.3%,3月进一步上升到21.9%,是2016年9月以来的最高单月增速。

来源:蓝白观楼市

而根据据CRIC统计数据显示,在4月份,全国336城市经营性土地总成交建筑面积达到17987万平方米,环比上涨31%,和去年四月相比也有27%的涨幅。

第二,度过了红火的前四个月,为什么说5月份是白脸呢?

楼市有三张面孔:前四个月唱红脸,五月是白脸,年底成“黑脸”

最主要的因素莫过于调控的发力,数据显示,4月份各地发布的房地产调控政策高达60次,环比增速达3倍,从年初至今,各个城市发布的调控高达164次。

密集的调控意味着什么?意味着只要有房价过热的城市冒出来,马上就会有措施去降温,对楼市来说,最重要的不是成交量和销售额,而是预期,一旦有了调控的“紧箍咒”收紧的预期,房企和投机资金看到苗头不对,当然会避而远之,唱起“白脸”。

第三,之所以说年底成“黑脸”,跟一个规律有关。

楼市有三张面孔:前四个月唱红脸,五月是白脸,年底成“黑脸”

近日,社科院学者肖立晟撰文指出,以房地产的销售面积增速这个指标作参考,每次增速转负并回落到-15%时,视为一次完整的房地产周期,以2008年和2012年为例,周期时长分别为27个月、24个月,彼时低点销售增速分别为-14%和-16%。

但是,截止今年,这一波房地产周期已经持续长达34个月,此时,房地产销售面积增速仅仅是转负而已,远没有达到-15%左右的程度。

如果按照正常速度,今年回落到-15%区域时,已经到了2019年底。

楼市有三张面孔:前四个月唱红脸,五月是白脸,年底成“黑脸”

从这个角度看,2019年底才是真正的考验,现在房地产销售面积的增速还不够低,只是低到负增长,低到市场再次出现类似2008年和2012年时的“惨淡”,才可能出现一丝生机。

从红脸变成白脸,再到最终的黑脸,这极有可能是今年楼市要走过的路,“变脸”如此迅速,恰恰说明了目前房地产市场走势难测。

其实应对的办法很简单,唯有从自住需求出发,才能做到“岿然不动”。购房者只要摒弃投机念头,降低买房的杠杆,自住的房子无惧市场涨跌,就可以无视楼市反复变脸。

来源:蓝白观楼市
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