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不得不说,今年这些核心区地块的命运很难测……

网站发布网 2019-08-14 03:48  WZFBW.COM

上周五,重庆市公共资源交易网挂出了一则新的土地供应公告。

又在滩子口,而且离此前荣安拿下的地块,非常近。

不得不说,今年这些核心区地块的命运很难测……

(地块所在片区的控规图)

具体的土地指标上,滩子口这次供应的地块的容积率也为2.0,但建筑规模小得多,只有2.78万方左右且为二类居住用地,公告楼面地价约9170元/㎡,预计将于8月29日到期出让。

有了此前新牌坊地块“惜败”滩子口、石坪桥地块“爆冷”以底价成交之后,加上高层在730会议中强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”以及房企融资窗口的步步收紧,滩子口最新公告供应的这块地,最终落地价将如何,现在很难讲。

不得不说,今年这些核心区地块的命运很难测……

(地块位置图)

来源:重庆买房知识局

截至目前,主城区今年一共成交了11宗核心区地块:3宗商业性质、3宗商住混合、5宗纯住宅。但被讨论得最多的,还是下面这5宗核心区纯住宅用地,以及,刷新了重庆成交土地楼面地价历史记录的滩子口地块。

不得不说,今年这些核心区地块的命运很难测……

(重庆主城区今年成交的5宗纯住宅用地)

而上面这些主城核心区地块中,融信的动作应该是搞得最快的。

它在4月10号拿下的回兴地块,目前已在一些门户网站建立了楼盘详情页,项目案名为“融信海月平湖”。资料显示,融信将旗下的高端产品线“海月系”引入回兴,主要产品为洋房和叠拼别墅。

说回正题——

通过再次复盘和分析这些“香饽饽”,有一些信号不得不注意。

一、概括了今年重庆土拍的大致走势

先冷后热再降温。

从融信以11149元/㎡拿下回兴地块开始,到滩子口以13459元/㎡刷新重庆楼面地价的成交记录,每一块都是高价地。嗨了不少业内人,也愁了不少购房人。

新牌坊地块和石坪桥地块的成交,则是降温的集中体现。

前者,被给予刷新滩子口楼面价的厚望,结果“惜败”。一位业内人士曾颇有深意的说,“下半年疯狂拿地的房企,出现的概率会比较小,大家还是倾向于保守点。”后者,直接以底价成交,跌了不少人的眼镜。不过,在很多了解这块地具体情况的人看来,“很正常”。

二、最终归属者基本分为两类。

一类,是这两年才进重庆的外地房企,比如融信、荣安和合能。一类,是进入重庆多年但手中余粮不多的房企,比如佳兆业、融侨。而类似龙湖、金科、融创、万科、恒大等销售金额常年位居重庆TOP5的房企,却不见其身影。这些房企,今年更多还是在悦来、蔡家、水土、西永等板块,拿了地价房价比更低、体量更大、更容易抱团发展的地块。

来源:重庆买房知识局

比如:

融创,上半年在水土、蔡家、西永、井双和李家沱拿了8块地。

万科,上半年在水土、悦来、西永拿了10块地。

金科,上半年在蔡家、空港、李家沱、高职城和中央公园拿了7块地。

三、这些地块具有一些共同点。

容积率偏低(集中在1.5-2.0)、建筑体量偏小(多数在5万方以下)、均有建筑限高(最低为30米,最大为80米)。并且,虽然周围配套成熟,但周边多为房龄较大、品质一般的老旧小区,环境较嘈杂。

基于此,我们可以做一些猜测:

它们入市以后,大概率会主打中高端的改善型产品,在硬件和软件上下点功夫,向市场争取更强议价能力和更高的溢价空间。但是,其中有一些地块没有特殊的优势资源可依靠,而且板块内的购房者能否接受、认同建面至少2万甚至2.5万以上的房价,有待观察。

既然地缘性客群的基数不够,那可以想办法网罗外区的购房者吗?问题又来了,其中又有一些板块的对外吸附力实际上是比较弱的。这类情况下,开发商的打法还可能是,控制产品面积和房屋总价,尽量弱化价格抗性、降低置业门槛,更侧重于走量而非保价,毕竟体量就那么点儿,以时间换空间,不太现实。

当然,以上仅是一家之言的猜测,不作任何参考和建议。

写在最后:

在当前的大环境下打造高价地项目,一不留神,可能就会“站岗”。

1.今年730政治局会议里第一次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”之后,全国稳房价的大趋势短期内更不会改变。而重庆一直有“限价”。

2.目前重庆楼市的价格天花板是比较明显的,那些总价触及或超过天花板的项目,今年的去化其实是有难度的。

3.这些高价地项目的体量都比较小,不可能像大盘那样用时间去换空间。毕竟,回笼现金在当下融资收紧的窗口期,对开发商而言,可能比什么都重要。

这样看起来似乎不容乐观。但这些注定顶着“光环”出道的项目,入市以后到底会面临什么样的境遇、开发商会如何去解决问题和平衡利弊,只有市场能给我们答案。

来源:重庆买房知识局
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