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楼市迎来转折,马云预言成真?专家“3句话”点透,4大趋势已摆明

2020-09-16 14:35  wzfbw.com

原标题:楼市迎来转折,马云预言成真?专家“3句话”点透,4大趋势已摆明

如果问你,过去十多年,最好的投资品是什么,估计普遍都会认为是房子,因为不管是自住还是投资,不管是一二线城市还是三四线城市,买到基本就能赚到。但是,现在不一样了,尤其是2019年以来,当鹤岗、玉门、乳山、双鸭山、伊春等城市出现了“白菜价”一般的房子后,关于马云“房价如葱”的讨论多了起来,一些人甚至开始相信未来预言实现的可能性。

不过,仍然有专家继续看好未来的房地产。比如,城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁认为,按照每年0.8%个百分点的城镇化增速计算,到2030年还会有2亿人要进城,这意味着还会释放大量的住房需求。但是,伴随越来越多的城市开始出现房价下跌的情况,仅就目前来看,看空房价的声音显然更占上风,一些学者甚至改变了房价态度。比如,北京师范大学金融研究中心主任钟伟称,以前自己一直认为房价必涨,但现在都是劝大家先别着急买房。

显而易见,楼市变化莫测,就连专家学者尚且都无法准确把握住具体的走向,普通购房者要想摸清楚可能就更难了,纠结也是人之常情。不过,近日央媒经济日报的表态给市场吃下了一颗定心丸:房价可以有涨有跌,但并不是大涨大跌,平稳仍是房地产市场的关键词。那么,这种平稳状态能持续多久?还会像以前一样反弹吗?这估计是大家最关心的问题。其实,对于当前的房地产形势,住建部原副部长,国家智囊之一的仇保兴用“3句话”进行了概括,可谓一针见血,而通过这“3句话”,购房者或许可以拨云见日,看清未来楼市可能出现的趋势。

国家智囊“3句话”点透楼市现状

第一句:过去10年城镇化处于起步阶段,但如今宏观上已经不缺房子,城镇化所处的阶段不一样了。

10年前,我国城镇化率只有40%多,建多少房子都卖得出去。但10年后的今天,城镇化率接近60%,人均住房面积40平米,已经与德国、日本、法国等国家同一水平,宏观上已经不缺房子。此前,还有不少业内人士称,目前我国住房总量够30亿人居住,而且目前国家正推动棚改向“旧改”过渡,涉及4万亿规模,显然大拆大建的阶段也正在远去。

第二句:以前主要是国家盖房子,但现在是让市场各主体都参与进来,既发挥国家的作用,也发挥市场的作用。

福利分房时代,主要是国家盖房子,伴随房地产市场化以来,商品房开始处于市场独大,一定程度上推高了房价水平。但最近这两三年,国家开始不断加大了楼市调控的力度,明确要建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的现代住房制度。在笔者看来,从福利分房时代到商品房时代,再到租售并举时代,未来楼市将走向商品房和保障房两大体系并重的格局。

第三句:过去金融市场的杠杆率很低,但现阶段金融环境发生了变化,去杠杆和防风险是主要任务。

央行报告显示,住户部门杠杆率低于10%时,债务增加有利于经济的增长,高于30%时经济增长会受些影响;超过65%时将影响金融稳定。根据统计,2008年我国居民的杠杆率为18%,2018年末为53.2%。显而易见,与10年前比,现阶段的金融环境发生了变化,而且房地产一直有“十次危机九次地产”之称,所以房地产领域去杠杆和防风险成为了主要任务。

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根据分析,与过去10年相比,房地产形势改变了,楼市调控自然也会跟着改变。关于这一点,国家也早就明确表态“房子是用来住的,不是用来炒的”,而且也“不再把房地产作为短期刺激经济的手段”了。因此,我们不能再用过去的老眼光看待楼市了,结合国家的楼市定调以及仇保兴的“3句话”,未来10年楼市可能出现的轮廓也基本成形了。

未来10年,楼市可能出现4大趋势,楼市轮廓基本形成

第一,房地产进入分化期,葱价房和高价房并存。

根据国际经验,城镇化进程一般是从农村到城市,再到城市群,目前我国已进入第二阶段。众所周知,之所以愿意花高价钱在大城市买房,主要是看中了房子背后的资源,比如教育水平、医疗水平等。因此,未来10年,伴随城镇化的进一步推进,如果一个城市的公共服务资源更加优质,能够不断吸引人口流入,那么维持高房价不可避免。反之,随着楼市进一步分化,像鹤岗、玉门、乳山等人口不断流出的城市,出现马云所说的“葱价房”也是有可能的。

第二,房地产高歌猛进时代结束,角色向稳定器转变。

与以往调控相比,这次最大的一个变化,就是国家明确要建立长效机制,后续通过立法、税收、监管、金融、土地等手段来保障房价长期平稳,由此可见,国家显然不打算再依靠房地产来刺激经济了。对此,人民网文章《告别大涨大跌,中国房地产稳定器作用凸显》表示,经过20多年的大规模发展,户均住房已超过1套,伴随国民经济转型,未来房地产“稳定器”的角色会逐渐凸显,继续在稳定国民经济,推动城市建设,提高就业等方面发挥作用。

第三,房地产税出台是大势所趋,供需进一步平衡。

关于住房总量,没有权威统计,专家们的数据也是五花八门,有的说把小产权和商品房加在一起可以满足16亿人居住,有的说可以满足30亿人。姑且不管哪一个更靠谱,但可以说明一点,住房总量的确够了,目前主要问题是住房分布不均。对此,仇保兴建议通过房地产税、空置税的出台来平衡供需。目前,房地产税已列入国家一类立法规划,业内普遍认为未来5年审议的可能性较大。笔者认为,一旦落地,必然会增加持有成本,从而把多余房产推向市场。

第四,住房方式多样化,买房和租房的差距越来越小。

通过上文分析,未来楼市将走向商品房和保障房两大体系并重的格局。关于这一点,住建部政策研究中心主任秦虹作了详细说明,未来的住房包括四类:公租房、共有产权房、租赁住房和商品房。笔者认为,商品房和保障房两大体系可以互相补充,从而满足不同群体的住房需求。目前,深圳房改已明确未来商品房占40%,保障房占60%,而广州、武汉也开始试点了“租购同权”,由此可见,未来买房和租房之间的差距会越来越小。

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