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央行又送大礼!2020年影响你房贷高低的LPR究竟是什么?

01-10 08:21 小杜新媒体

LPR即贷款基础利率,是金融机构对其最优客户执行的贷款利率。18家报价行自主报出各家LPR,剔除最高价和最低价后,以算术平均的方式进行加权计算,就近取0.05%的整数倍。

文/巴九灵

这两天,小巴发现,自己的同事巴小美总是心神不宁,捧着手机嘀嘀咕咕,仿佛在等一个渣男的电话。

一问才知道,原来是等贷款银行的电话,做一道关于房贷的选择题。

2019年12月28日,就在大家准备开开心心跨年的时候,央行悄无声息地发布了一则公告,三个月后,所有按照基准利率定价的房屋贷款合同,将全部改为固定利率或者按LPR利率计价。

此处,小巴要敲个黑板,2020年1月1日前买了房,并且已经在还贷款的同学注意了,你马上就会和小美一样,接到贷款发放银行打来的电话,找你重新修改贷款合同。(公积金贷款不受影响)

在新的贷款合同里,你有两种套餐可以选择:

套餐一:执行原合同不改,但没有基准利率上浮下浮一说了,你的房贷利率始终固定不变;

套餐二:挂钩LPR,未来以“LPR+加点”的模式,浮动计算每年的房贷利率。

一旦做出选择,就不能再改变。

什么?LPR是什么?加点又是什么?看到这些陌生的词语,你是不是也跟巴小美一样晕头转向,小巴赶紧请房产计划线下大课导师大白来帮我们算算账。

以巴小美为:

巴小美在几年前买了套房子,贷款30年,原合同签的利率是4.9%,基准利率上浮10%,那么执行利率就为4.9%×(1+10%)=5.39%。

按照套餐一的算法,今后巴小美的房贷利率就为5.39%,30年都不会变。

如果巴小美选择套餐二,算法就复杂一些,要做两道数学题:

1.加点=旧房贷利率-重签合约当下的LPR

2.新的房贷利率=LPR+加点

*LPR是一个贷款基础利率,央行每个月20号会公布一次,每月一调整。

假如巴小美今天就改成了套餐二,目前的长期LPR是4.8%,那么加点就为5.39%-4.8%=0.59%,这个加点一旦确定下来,就不会变了。

所以,巴小美新的房贷利率就是:LPR+0.59%。在贷款周期内,巴小美可以与银行约定利率的重新定价周期,也就是说可以跟随LPR每年一变,甚至三年一变、五年一变。

简单来说,选择了套餐二的巴小美,房贷利率就只跟LPR挂钩,如果未来LPR走低了,那么巴小美的月供就会降低,反之则会增加。

知道你还有很多问题,来看看大头们怎么说。

Q1选固定利率还是挂钩LPR?

恰空

我建议借款人尽快将房贷转为“基于LPR和加点的浮动利率”。

从长期看,利率会继续下降,浮动利率可以享受到降息的好处。

为什么会降息:

①GDP增速缓慢下降,CPI大体不变,导致广义货币总量增速缓慢下降;

②利率更加市场化,金融业更加开放,使得银行业的竞争更激烈、经营效率提高、成本降低、利润空间更压缩。

一个行业更加开放、更加市场化,对借款人当然是利好。

卢俊

如果你是首套房,也就是第一次买房,坚定地选“LPR+加点”模式。

之前上海落地LPR的时候,我们都以为利率会增加,结果首套房利率还降低了。事实证明,不论什么时候,刚需永远会被支持。

如果是二套房,未来的利率是一定会上浮的。不论是投资还是置换,在政策维度都算投资,所以银行贷款这一块的红利就会被回收。可以选的话,我建议选固定利率。

简而言之,首套靠杠杆,二套靠自己。

最后还要关注一下所在城市,包括最近抢人大战那一条“300万金线”城市(12月25日国务院办公厅印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》,明确全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制),很明显是支持人口落户和居住买房的,这些城市的政策一定是相对亲民的,建议选新政策。

但如果你所在的城市有比较严格的限售政策,说明政策不太倾斜这个城市,就选固定利率。

Q2未来LPR的走向如何?

杨芹芹

关注LPR的未来走向,我们要看的主要是,第一,货币政策宽松的空间大不大,第二以LPR为代表的“花式降息”能持续多久。

就第一点而言,央行多次重申坚决不搞“大水漫灌”,明确表态货币政策“以我为主”,谨慎选择了LPR改革,不直接调整存贷款基准利率,而是加快市场化改革来间接地降低社会融资成本,实现非对称降息,引导资金流向实体领域。这就意味着未来会是非典型宽松,以降准和改革式降息为主,但大规模货币宽松很难再现,在这样的大环境下,资金的水位不会太高,即空间相对有限。

第二个问题,LPR改革后,五次1年期LPR报价调降了三次,从4.31%下降至4.15%,5年期LPR下调了一次,从4.85%下降至4.80%。11月央行首次同步下调了1年和5年期LPR利率,这是8月LPR改革以来,5年期LPR首次下调,降息首次触及房地产。(前几次只动了1年期利率,而房贷利率用的是5年期以上,所以算是把房地产隔离了)

尽管这意味着LPR的调整终于触及了房贷利率,释放了宽松的信号,但我们也应该看到,它调整的幅度不大,现实执行也还有空间,加上并非每次调整都涉及房贷利率,因此,与房贷利率相关的LPR,未来调整的幅度和次数也相对可控,对于购房者变动频率也不会太高。

Q3房贷利率挂钩LPR的原因是?

恰空

主要是因为“基准利率”这个东西,今后可能慢慢会被废除,尽早转到LPR那边去,方便管理,降低银行的运营成本。

大白

LPR取代基准利率这事情本身并不是一个房地产政策,而是利率进一步市场化的举措,是整个货币和信用体系改革的一部分。

此前已经允许商业银行在基准利率上大幅上下浮动,就已经是市场化的一部分了,现在大行每月报价的LPR取代央行指导的基准利率是进一步市场化(不排除央行一定时期内仍然会对LPR的波动保持约束)。

这除了是一次市场化改革以外,也是我国货币管理由数量管理走向价格管理的一步。

其实这个变化,对购房者既不是利好也不是利空,不必逮到一个政策就考虑对房市啥影响,这有点内心戏过多了。

只是切换下计算方式而已,但计算结果的差异是微乎其微的,即便考虑到之后LPR的波动,100万贷款一年差个两千块了不起了。

卢俊

这个政策在我眼里更多是从民心角度进行的调整。

每一次关于房贷利率或高或低的宣布,都会引起一阵舆论的讨论,探讨到底楼市以后是严还是松。这样的舆论探讨不适合稳字当头的现在。

但目前整个经济宏观环境,确实需要做出一些政策调整,所以才有了LPR这个大政策。看上去大框架不变,但是细微之处一直在变,这个趋势和整个楼市因城施策一模一样,所以也可以叫做因人施策、因房施策。

所有购房者都要习以为常并坦然接受。

本篇作者|F君|当值编辑|张文龙

责任编辑|何梦飞|主编|郑媛眉

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